入居前の鍵交換費用、誰が払うの？京都市北区ミチテラス　北大路駅北山駅鞍馬口駅の不動産管理会社航海記

賃貸住宅では、これまでの入居者が退去し新しく入居者が決まると、安心して暮らせるように玄関の鍵交換を行うのが一般的です。そして、その交換費用は貸主が負担するものと思われますが、借主負担となる「鍵交換負担特約」での契約も有効です。

貸主によっては鍵交換費用を入居前の借主に負担させる、「鍵交換負担特約」で契約してほしいという場合もあります。この場合消費者契約法で禁じる、消費者(入居希望者)に不利な内容による契約ではないかという問題もありますが、契約書にしっかり記載し、重要事項説明や契約時に、仲介業者が借主に対し鍵の交換費用を負担する旨の特約であることを説明し、借主が明確に認識していることなどの条件を満たせば、問題ありません。また、借主は入居後貸主に無断で鍵交換することはできません。これは緊急時に借主に許可なく入室しなければならないような出来事が起きたときなど、その用を果たすことが出来ず不都合が生じるからです。このような場合、必ず貸主や管理会社に事前相談を行う必要があります。

貸主の義務は賃貸借契約における目的物を、借主に使用・収益させる義務を負うのみで、借主の所有物を保護する義務はありません。したがって鍵を交換しなかったことが原因で、室内で盗難があった場合でも、貸主は借主に損害賠償責任を負うことはありません。ただし、貸主が過去その部屋を何度も異なった人に賃貸して借主が入れ替わっているのに、一度も交換してなかったために起きた事故、周辺で盗難事件が多発して、その状況を貸主が認識しながら、鍵を交換していなかったことにより借主に損害が生じた場合などには、貸主が損害賠償責任を負うこともあります。
「鍵交換負担特約」がある場合は、貸主は契約時に交換費用を受領し、入居日までに貸主側で交換する方が良いですね。その費用を拒否する借主は、入居後トラブルが出てくる可能性もあります。空室が増えたとか空室期間が長い場合は、貸主負担で鍵交換することも選択肢です。