貸主の更新拒絶には「正当事由」が必要。京都市北区ミチテラス　北大路駅北山駅鞍馬口駅の不動産管理会社航海記

賃借人にとって生活の基盤となる普通借家契約は、継続が原則です。賃貸人の都合により、契約の解除が簡単に出来るようなことがあってはいけません。借地借家法では賃貸人の正当な事由がない限り、賃借人は住み続けられる強い権利があります。

では、いかなる場合も賃貸人は賃借人に契約の更新を拒絶できないのでしょうか。更新を拒絶する正当事由については一義的な定義はありませんが、賃貸人と賃借人がどの程度その建物を利用しなければならない事情があるかの度合いによって判断されることが多いようです。例えば貸してる建物を自分や家族・親戚などが、どうしても住居や事業用として使用する必要性にせまられた場合や、建物が老朽化や災害により取り壊して建て替えなければ、居住者の生命を脅かすような事態に陥ったときには、認められる確率が高くなるでしょう。この場合のように、期間の定めのある普通借家契約において契約を終了させるためには、期間満了の1年前から6か月前までに、賃借人に更新しない旨の通知を出さなくてはいけません。この書面は内容証明などの書面で行うようにしましょう。また、正当な事由がなくても、過去の判例においては十分な金額の立ち退き料を用意することで、正当事由が認められた例は多数あります。

また、これとは別に、賃貸人が立ち退きを要求する正当な事由として、有利に運べる可能性があるものには、以下のような場合があります。

■　賃貸人が督促しても3か月以上賃料を滞納し、賃借人と信頼関係が崩れている場合。

■　常軌を逸した騒音や悪臭を発生させ、近隣に深刻な被害を与えてるような場合。

■　当該住宅を無断で転貸したり、他人に住まわせているような場合。

■　賃貸人や近隣住民等への暴力行為や悪質行為を行うような場合。