契約書の特約で、2か月以上家賃滞納すると解除できるとしたら、退去してもらえるの？

住宅の賃貸借契約について特別の規定を定めている借地借家法では

契約更新や解約などについて賃借人に不利な特約を設けても、

その特約は無効であると規定されています。

この場合判例では、特約は有効だがこれだけを理由として

契約の解除は認められません。

突然の病気や事故などで働くことが出来なくなった場合、

貯蓄がなければ支払いをしたくてもできない状態に陥ります。

このようなやむを得ない事情で家賃を滞納しているのであれば、

特約が賃借人にとって不利に働く条項になってしまい

信頼関係を完全に崩壊させるほど悪質な違反とはなりません。

このような場合は行政福祉での力が必要です。

2017年の民法改正により、債務の不履行が

契約及び取引上の社会通念に照らして軽微である場合は、

催告を要する契約解除が出来ないことが明文化されています。

契約解除を可能にするためには

特約違反に加え督促をしたのに応じないなど、

信頼関係を損なう事実を積み重ねるために書面での催告が必要です。

また、賃借人の背信性があり3ヶ月以上の家賃滞納がある場合などを考慮して、

「無催告解除特約」を定めておくことも検討したらいかがでしょうか。