借主が部屋に残置物をおいて退去したとき、勝手に処分すると損害賠償を負う場合がある

借主が退去した後に残置物がそのままの状態で残っていても、

貸主は直ぐにその残置物を処分すると

後から元借主が現れ、所有権の侵害に基づく損害賠償責任を

負わなければならないおそれがありますので、ご注意ください。

残置物の処理方法としては、

①借主の合意を得たうえで処分する。

特別な法的な方法は不要だが、

合意の書面を取り交わすとともに費用負担にまでも取り決めておく必要がある。

②訴訟を起こし強制執行により処分する。

残置物があることは、契約が終わっていながら

部屋の明け渡しが終わっていない状態のため、

建物の明け渡し訴訟を行いこの訴訟で勝訴した後、

残置物が一応競売にかけられます。

ほとんどの場合、貸主が僅かの金額で落札して、処分廃棄するようになります。

廃棄物の量が多いと、費用もそれなりに必要となります。

もう、行方が分からず連絡もつかないんだからと思って、

勝手に処分してもNGですね。

入居者が戻ってきた場合、

違法な自力救済として損害賠償請求をされる恐れがあります。

このような場合、あらかじめ契約書を交わす際に、

行方不明の場合に契約を解除できるという条項を入れ、

その解除通知の送付先を規定しておくことです。

契約書では「入居者が無断で1ヵ月以上不在にした場合」に

解除できるとしている場合が多いですね。

この後、行方不明の入居者が残していった残置物がまた問題になってきます。

先程と同じように残置物の所有権者は入居者にありますので、勝手には処分できません。解除後入居者が現れたら残置物の引き取りを求め、応じない場合は、代わりに部屋の中の動産や造作についての所有権を放棄する旨の、確認書をとることが必要です。これにより貸主は残置物を自由に撤去・処分できます。

なお、残置物の処分費用は原状回復費用に含まれるので、

敷金から差し引くなどの方法で入居者に負担させることです。

また、一方で契約解除後も入居者が見つからない場合は、

借主が意図的に残置物を残して退去した場合と同様に、

訴訟を提起して明け渡しを命じる判決を得て強制執行を実施し、

執行官に撤去してもらいましょう。