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2019年12月17日
大家さん向け情報

空室があれば募集条件を見直すのも大切! 京都市北区北大路駅 不動産のミチテラス 

来春入居のための空室対策出来てますか?

空室待ちの物件もあるかと思えば、1年以上も空室になってる物件もあります。

立地条件が悪いことが多いですが、入居希望者がないのは他にも理由があります。

原因を考えて来春こそは必ず満室を目指しましょう。

そうでないとまた1年空室が続きます。

京都の賃貸住宅空室率は、全国平均より低く東京並み。

京都府は関西圏2府4県の中で一番賃貸住宅空室率が低くなってます。

これは単身者が多いことが影響していて、

京都市に限ると単身世帯率は約45%で東京23区の約50%に次ぐ

単身世帯の多い都市です。

全国平均が約34%なのでかなり高い数字といえますね。

原因として京都大学・同志社大学・立命館大学などをはじめとする

有名大学、学生数の多い大学が多く、

その数は京都市人口の約1割を占め、大学や学生数は人口割合でいくと東京を

超え全国で一番高くなってます。

また、上場企業も多く若い世代の単身者も多いため賃貸

需要が安定しています。

反面、景観条例などにより建物の高さ制限があり、

大規模マンションなどかなり制限されます。

そのような事情などにより、賃貸需要に対して供給されるマンションなど

集合住宅が不足している状態があります。

また、最近では京都市への訪日外国人観光客の増加により、

収益率の良いホテル業界が用地を高値で買収して、オフィス・マンション用地には

適応する土地が入手できないという要因もあるようです。

京都市11区の賃貸用住宅の空室率はどうでしょう?

京都市には大学が多く、そのうち学生数の多い大学は

京都市の洛中から洛北といわれる京都市中心地から北部に多いです。

同志社大・立命館大・京大・京産大・佛大・大谷大など数えると、

学生の過半数が北部に集中しています。

そうなると私どもの会社の所在する京都市北区では、

賃貸用住宅の空室率は低いはず…であるべきなのですが、

最近のデータでは1番空室率が高いとのことです。

オーナーさんからみると、1番空室率の低い西京区と比べ

およそ2倍のリスクを負うことになります。

環境も良く交通も地下鉄烏丸線沿線なら、

四条駅・京都駅まで10~15分というアクセスに恵まれているのですが、

つまりは決して立地条件だけではないということですね。

ただ、北区の空室率が高いのはマンションが少なく、

古い木造の貸家やアパートが多いのが原因でしょうか。

北区でアパート・マンション・貸家をお持ちのオーナーさん、

これから空室対策致しませんか。

立地条件は変えられないので、入居条件と室内のプチリフォームなど考えましょう。

空室が増えたからといって家賃の値下げは最終手段です。

一旦家賃を下げると現在のような状況下、

再度値上げすることは難しく全体の収益率も下がってしまいます。

そのため入居者の初期費用をおさえ、入居しやすくする方がおすすめだと思います。

・敷金・礼金をゼロ・ゼロにするか敷金1か月程度とする

・フリーレント(一定期間の家賃無料)をつける

・物件に簡単な家具やTV・冷蔵庫・洗濯機・エアコン・レンジなどを付ける。

・単身者なら火災保険は最低保証額でOKとする

・家賃と共益費の割合を検討する(家賃の割合を少し下げる)

・保証会社・保証人については絶対に譲歩しない(保証料の出所は要相談)

これらすべてを行うと、通常の入居時より家賃の2~3か月分程度収入は減りますが、

次の入居繁忙期の1年間、家賃が入らないことと比べるとずっと得策です。

ほら、「損して得とれ」って言葉があるでしょう。

とにかく空室時でも室内は清潔にしたいものです。

特に長期間入居していない部屋はカビが生えていたり、

ゴキブリが侵入したりと不衛生です。

そのような状態でお客さんの内見案内しても嫌われます。

また、電気・水道を長期間止めていると配管からの異臭で

室内が臭くなり、蛇口から濁った水が出ることもあります。

給湯器の故障もチェックできない状態で入居すると、

お湯が出ない等のクレームになってしまいます。オーナーさんご自身が

勤めや本業があったり、ご高齢で定期的なメンテナンスに目が届かないという場合、

入居募集と建物メンテナンスを含めた管理会社と管理契約を結ぶ方が、

結局は得策になるのではないでしょうか。

この記事を書いた人
トラッド専務・社長の夫 充男 トラッドセンム・シャチョウノオット ミツオ
トラッド専務・社長の夫 充男
やるべきかやらざるべきか、大きな事案で本当に迷ったときは後悔しないように前向きな方向で進めています。正直なところ、これまで人生をやり直したいと思ったことが幾度かありました。だからこそ、今はそう思うことのないよう常に前向きに心がけています。営業エリアは京都市北部をメインにしていますが、京都以外の田舎の家の売買・賃貸・管理についてもご相談をお受けいたします。昭和の時代より不動産業界に携わっています。経験だけが全てではありませんが、業界歴30余年間に身につけた知恵・知識を活用出来ればと思います。
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