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2020年01月25日
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120年ぶりの民法改正 賃貸借に関する規定の改正ポイント             京都市北区北大路駅 不動産のミチテラス

2017年6月に改正民法が交付され

2020年4月1日を施行日としています。

賃貸借についても、存続期間、返還義務、敷金、修繕費用、原状回復など

様々な改正が行われています。

賃貸借に関する規定の改正について

主な賃貸借に関する改正ポイント

①賃貸借契約の存続期間の伸長

改正民法においては、比較的長期に渡る賃貸借契約を結ぶことが可能になります。

具体的には賃貸借の存続期間は「50年」を超えることができないと

改められることになり、改正前民法の20年よりも

長期に渡る賃貸借契約を結ぶことが可能になりました。

 

②賃貸借契約の契約終了時の目的物の返還義務の明記

改正民法は、当然の前提といえますが賃貸借契約の効力に関して、

賃借人の義務として賃料の賃料の支払い義務を規定しています。

また、賃貸借契約の終了後に、賃借人(借主)が目的物を

賃貸人(貸主)に返還する義務を負うことが明記されました。

 

③敷金の定義規程の新設

改正前民法では、敷金と何かについて、明文の規定が置かれていませんでした。

そこで、改正民法は、敷金とは「名目を問わず賃料債務その他の

賃貸借に基づいて生じる賃借人の債務を担保する目的で

賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」として、

敷金の定義規程を置きました。

また、改正前民法においては、特に敷金の返還時期が契約終了時なのか、

建物の明渡時なのかが争われていましたが、

改正民法では賃貸借契約が終了し、

目的物が賃貸人に返還された時であるという明文の規定が置かれています。

 

④修繕費用に関する規定

改正民法では、貸主が修繕費用を負担するという

改正前の民法の規定を維持しつつ、

賃借人の落ち度(帰責事由)により修繕が必要になったときは、

賃貸人は修繕義務を負わないことが明らかにされました。

例えば賃借建物の屋根を自分で壊した賃借人について、

賃貸人はその屋根の修繕義務を負わないということです。

 

⑤契約終了後の原状回復義務

改正民法では、賃借人が目的物を借り受けた後に附属させた物がある場合、

賃貸借契約が終了したときは、

賃借人がその附属させた物を収去する義務が明らかにされました。

さらに賃貸借契約終了時における目的物の原状回復義務について、

改正民法では、目的物に生じた損傷が

「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗

並びに賃借物の経年変化」(通常損耗・経年変化)を除くものである場合に、

賃貸人が賃借人に対して原状回復することを求めることが

可能になるとの規定を新設しています。

不動産賃貸借に関連する規定の改正

不動産賃貸借に関する直接の関連ではありませんが、

賃貸借契約に影響を与えることが想定される規定についても改定されます。

例えば事業用融資を保証する個人である

保証人の保護に関する規定が挙げられます。

個人や中小企業が事業のために金銭を借りようと考えた場合には

保証人を要求されるのがほとんどです。

この際、保証人が要求されるのがほとんどです。

この際、保証人が過度に負担の重い保証契約から解放されるよう、

事前に保証意思を確認する公正証書を

作成しなければならないなどの制度が整えられました。

また改正前民法は、民事と商事において異なる法定利率を定めていましたが、

改正民法では施行時に年3%へ引き下げ、

その後は市場金利の変動を踏まえ3年ごとに1%刻みで見直す変動を採用しています。

改正法に伴う法律関係

改正民法の施行後に結んだ各種の契約には

原則として新法の規定(改正後の規定)が適用されます。

しかし、継続的な取引がある相手方との間で

施行日をまたいで存続する契約関連については、

旧法(改正前民法の規定)、新法のいずれが適用されるのかによって

取引の内容に大きな影響を与える場合も少なくありません。

そこで改正民法は経過措置規程(新旧のどちらが適用されるかなどにつき、

社会の混乱を避けるために法の過渡期に定められる規定)を設けて、

改正に伴う法律関係を整理しています。

たとえば賃貸借契約を存続する期間を50年とする規定や

個人保証に関する公正証書の作成義務に関する規定は、

施行日以後に新法の規定が適用されます。

また、時効や法定利率に関する規定も、

施行日以前に発生した債権について新法の適用はありません。

特に債権者の地位にある賃貸人等は

改正民法に基づく短期消滅時効期間(施行に伴い廃止)の経過に注意が必要です。

この記事を書いた人
トラッド専務・社長の夫 充男 トラッドセンム・シャチョウノオット ミツオ
トラッド専務・社長の夫 充男
やるべきかやらざるべきか、大きな事案で本当に迷ったときは後悔しないように前向きな方向で進めています。正直なところ、これまで人生をやり直したいと思ったことが幾度かありました。だからこそ、今はそう思うことのないよう常に前向きに心がけています。営業エリアは京都市北部をメインにしていますが、京都以外の田舎の家の売買・賃貸・管理についてもご相談をお受けいたします。昭和の時代より不動産業界に携わっています。経験だけが全てではありませんが、業界歴30余年間に身につけた知恵・知識を活用出来ればと思います。
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