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2020年03月17日
大家さん向け情報

賃貸中の建物を売却しても、依然として売主は貸主のままでいることが可能です    京都市北区北大路駅 不動産のミチテラス

平成29年の民法改正では、賃借人(借主)が

不動産の賃貸借に関する

対抗要件(賃借権の登記・建物の引渡しなど)を

取得した後に、賃借中の不動産が

賃貸人(売主)から第三者(買主)に売却された

場合は、賃借人が同意したか否かに関わらず、

賃貸人の地位が第三者(譲受人)に

移転すると規定されています。

ただし、第三者は譲り受けた不動産について

所有権移転登記をしなければ、賃貸人の地位を

賃借人に対して主張することができません。

他にも取り決めにより、賃貸人の地位を売主のままにしておくことができます

建物の賃貸借契約が存在する間は、

建物の賃貸人(売主)と第三者(買主)との間で、

賃貸人の地位を売主のままにしておくという

取り決めを行うことも可能です。

当事者間でこのような取決めが行われていれば

このケースでも

売主が賃貸人のままでいることも可能です。

また、管理委託業務を行うために形式的に

賃貸借契約を締結した場合には、

管理業務を行う人は建物の所有権を

取得できないため、依然として元の賃貸人の

地位が移るということはありません。

修繕費用の負担は元賃貸人(売主)と譲受人(買主)のどちらが賃借人に返還する義務を負うか?

民法は、賃借人が賃借物について修繕費を支出

した場合、譲受人(買主)がその費用を

負担すると規定しています。

この規定は、主に賃借人を保護する規定です。

建物の譲渡により賃貸借契約の関係から離れた

元の賃貸人(売主)に対して、修繕費を

請求しなければならないというのでは、

借主が建物の譲渡後も元の賃貸人の動向に注視

して修繕費用を請求しなければならないとの

負担を負うことになるため、修繕費の負担も

譲受人(買主)に移転する旨の規定を置いています。

修繕費用を賃貸人が負担しないという特約を結ぶことは可能か?

修繕費の内容が有益費であるのか、必要費で

あるのかによって区別されると考えられます。

特に必要費は賃貸建物の価値を増加させる

ために支出される有益費とは異なり、

支出しなければ賃貸建物の通常使用に影響が

出てくるものです。

つまり、賃貸人の基本的義務である、賃貸物を

使用・収益させる義務に関わる費用であるため

特約によって貸主が負担しないとすることは

許されずできません。

一方で、有益費を貸主が負担しないとする

「有益費償還請求権」の排除特約は有効です。

この記事を書いた人
トラッド専務・社長の夫 充男 トラッドセンム・シャチョウノオット ミツオ
トラッド専務・社長の夫 充男
やるべきかやらざるべきか、大きな事案で本当に迷ったときは後悔しないように前向きな方向で進めています。正直なところ、これまで人生をやり直したいと思ったことが幾度かありました。だからこそ、今はそう思うことのないよう常に前向きに心がけています。営業エリアは京都市北部をメインにしていますが、京都以外の田舎の家の売買・賃貸・管理についてもご相談をお受けいたします。昭和の時代より不動産業界に携わっています。経験だけが全てではありませんが、業界歴30余年間に身につけた知恵・知識を活用出来ればと思います。
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