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2020年03月21日
大家さん向け情報

京都市北区のオーナーさん 賃貸借契約で特に注意すべき特約をご存じですか?    京都市北区北大路駅 不動産のミチテラス

住宅の賃貸借契約を結ぶと賃貸人に不利なことが多いですね。

ただし、賃貸人にとって有利な条項は、

借地借家法に反しない限り定めることが可能です。

しかし、借主が一般消費者である場合は消費者契約法10条が適用され、

特約自体が無効とされるおそれがあります。

消費者契約法の適用を受けないように、十分ご注意してください

消費者契約法10条は、消費者の権利を制限したり

消費者の加重する条項を当事者間で取り決めた場合、

その内容が消費者の利益を一方的に害するものであり、

信義則にに反していると認められる場合にはその条項を無効とする規定です。

そのため、賃貸人に有利な特約を定める場合には

消費者契約法の適用を受けないように、十分注意することが必要です。

契約上のトラブルを事前に防ぐために適切な特約を設けておくことが大切ですね

□通常損耗・経年変化費用を賃借人に負担させる特約

不動産の通常損耗や経年劣化にによりかかる費用は、

通常は賃貸人側が負担する必要がありますが、

これらの費用を賃借人の負担とする条項を設けることができます。

この特約を定める場合、

単に「通常損耗と経年劣化により生じる費用は賃借人の負担とする」と

定めるのは不十分で、どのような費用が賃借人の負担となるのかを

明確にしなければいけません。

通常損耗や経年劣化により生じる費用としては、

破損していない畳の交換費用、フローリングの色落ち、

フローリングのワックスがけ、

家具による床やカーペットのへこみなどが挙げられます。

これらの中から、賃借人に負担してもらう費用を選択して定めることになります。

□修繕義務・必要費償還請求を回避する特約

通常、賃貸人は賃借人が建物を使用するうえで

必要な修繕をする義務を負います。

また、修繕費用を賃借人が支出した場合には、

賃借人が支出した金額を償還する義務(必要償還義務)も負います。

必要費とは建物を使用するうえで必要不可欠なものをいいます。

この修繕義務を回避する旨の特約を設けると、

小修繕(小規模修繕)については賃借人が必要費を負担することになります。

ただし、小規模の範囲を超える修繕(大規模な修繕など)の費用は、

回避特約があったとしても賃貸人が負担すべきと考えられています。

□有益費償還請求・造作買取請求を排除する特約

賃借人が建物を改良したり、賃貸人の同意を得て建物に造作を取り付けた場合、

賃貸借終了のときに賃借人は賃貸人に対して有益費の償還請求や

造作の買取請求をすることができます。

しかし、特約を定めておけば賃貸人はこうした賃借人からの請求を

排除することが可能になります。

□敷引特約

敷引特約とは、退去する際に貸主が一定額を差し引いた敷金を

借主に返還することを賃貸借契約時にあらかじめ約束しておく特約です。

差し引かれた金銭は、原状回復費用・空室損料・礼金等の意味合いを持ちます。

最高裁判所においても平成23年3月24日に

「敷引特約は不当に高額でない限り有効」という趣旨の

判断が下されているため、敷引特約を定めること自体に問題はありません。

ただし、あまりにも差し引かれる金額が大きいときには、

無効と判断される可能性があるので注意が必要です。

この記事を書いた人
トラッド専務・社長の夫 充男 トラッドセンム・シャチョウノオット ミツオ
トラッド専務・社長の夫 充男
やるべきかやらざるべきか、大きな事案で本当に迷ったときは後悔しないように前向きな方向で進めています。正直なところ、これまで人生をやり直したいと思ったことが幾度かありました。だからこそ、今はそう思うことのないよう常に前向きに心がけています。営業エリアは京都市北部をメインにしていますが、京都以外の田舎の家の売買・賃貸・管理についてもご相談をお受けいたします。昭和の時代より不動産業界に携わっています。経験だけが全てではありませんが、業界歴30余年間に身につけた知恵・知識を活用出来ればと思います。
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