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2020年03月30日
大家さん向け情報

築30年の賃貸マンションを満室にする対策京都市北区北大路駅 不動産のミチテラス

賃貸住宅のバブル期(1987~1990年)前後に建てた

賃貸住宅はもう30年を超えています。

少子高齢化が進み賃貸住宅のニーズが減りつつある今、

これからも収益を確保させるためには

入居者を若い年代層ばかりにこだわっていたら、

やがて空室だらけになってしまいます。

賃貸マンションは築後30年から、いかに収益を生むかが重要ポイント

建物のローンがやっと終わり、ホッとするのもつかの間、

築後30年になった建物本体や内部設備にはいろいろ不具合が生じています。

これからは建物を維持させるためにメンテナンスに費用を要します。

30年前には賃貸住宅を建てると入居者の需要も多く、

労せずして満室になる時代でした。

しかしながら、今後益々人口の減少が続くことを考えると、

これまでのように希望する入居者の年齢・性別・勤務先等の

一般的な与信をみていく審査では、決して先の見通しは明るくなりません。

若い世代は新築マンションや築浅マンションを選び、

築30年以上の住宅は、交通利便性の良さや、近傍の賃貸住宅と比較し

賃料に妙味がなければ、簡単に空室を満たすことは出来ないでしょう。

入居者の主体を中高年層に特化していくことの選択肢

結婚しない人や熟年離婚・死別などいろいろな事情により、

単身で生活している高齢者が増えています。

国交省によると、今後10年間で65歳以上の単身者は

約100万人増加する推計があり、

このうち民間の賃貸住宅入居者は22万人としています。

一方、厚労省によれば、

2017年2月の生活保護受給世帯数は163.1万世帯で

65歳以上の高齢者世帯は51%を占めております。

このうち9割近くが単身世帯で、

20年前の63万世帯と比較し約2.5倍に増加しています。

このような背景の基、国は2007年に制定された

住宅セーフティネット制度の一部を2017年10月に改正施行致しました。

このなかでは、「住宅確保要配慮者」の入居を拒まない賃貸住宅を、

都道府県や政令指定都市、中核市に登録する登録住宅とし、

そのなかで特に住宅確保要配慮者専用の住宅とする場合には、

改修費の補助や家賃債務保証料と家賃の低廉化の補助を

国と地方公共団体が行うことが可能な制度としている。

ただし、現状賃貸住宅オーナーに周知徹底されていないか、

不動産管理会社の協力が足りないのか

現在まで登録件数が目標通り進んでいないのが現実です。

これらについて日本賃貸住宅管理協会の

「家賃債務保証会社の実態調査報告書(2014年度)」によると

家賃滞納・孤独死・事故・騒音などの不安から、

ある一定のオーナーは住宅確保要配慮者の入居に対して

拒否感を感じていることが分かったとの報告をしています。

要するに家賃滞納・孤独死・事故などにあったときのリスクに

対応することの重大さが大きいものと思われます。

しかしながら近年、福祉介護サービスが充実し、高齢者はデイケア

デイサービスなどで見守られ、近隣住民や包括支援センターの

協力もあり、以前では考えられないような見守り制度が充実しています。

ただ、明確にしておくこととして、不幸にも上記のような事態が発生した場合、

対応するのはオーナーということになりますので、

できれば不慮の事態が起こりにくく、

また、起きてもすべてに対応してくれる

管理会社と委託契約を締結しておくことも必要かと思います。

それにより空室を減らしていくことが

収益率を上げる対策となるのではないでしょうか。

高齢者を拒まず空室の出ない賃貸住宅にすることで

築古物件でも安定収益が実現できるのだと思います。

 

この記事を書いた人
トラッド専務・社長の夫 充男 トラッドセンム・シャチョウノオット ミツオ
トラッド専務・社長の夫 充男
やるべきかやらざるべきか、大きな事案で本当に迷ったときは後悔しないように前向きな方向で進めています。正直なところ、これまで人生をやり直したいと思ったことが幾度かありました。だからこそ、今はそう思うことのないよう常に前向きに心がけています。営業エリアは京都市北部をメインにしていますが、京都以外の田舎の家の売買・賃貸・管理についてもご相談をお受けいたします。昭和の時代より不動産業界に携わっています。経験だけが全てではありませんが、業界歴30余年間に身につけた知恵・知識を活用出来ればと思います。
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