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2020年04月06日
オーナー様向け情報

大家さんの困りごとの一つ 家賃滞納者  京都市北区北大路駅 不動産のミチテラス

通常の賃貸借契約書を結ぶと

借主は貸主に対し毎月家賃を支払う義務があるため、

当然に家賃の滞納は借主の義務違反です。

しかしながら、1ヶ月分の滞納で直ちに契約が解除される契約は、

借主に著しく不利なため無効になる可能性が高いです。

督促期限が過ぎて借主から賃料の入金がされた場合は、どうなるのでしょう?

貸主からすると一月分の滞納といえども、

家賃収入は家計や建物の維持費・固定資産税の支払いなどに

必要不可欠のものであるため、当然賃料催促を行います。

それでもなおかつ支払いがなされない場合

契約解除にふみきります。

ただ、この場合家賃滞納に対する相当な猶予期間が設けられています。

そのうえで、相当な猶予期間をおいて催促をしたにもかかわらず

支払いがなかった場合に限って、

貸主は契約を解除することが認められています。

さて、ここで相当な猶予期間ということですが、

賃貸住宅などの賃貸借契約の特殊性として

判例上貸主の解除権の行使を制限する

「信頼関係破壊の法理」という考え方が採用されています。

これは、借主が信頼関係を裏切って

賃貸契約の継続を著しく困難にする場合に解除できるもので、

何か月分の滞納とは、国土交通省が公表している

「賃貸住宅標準契約書」においても具体的には記されていないが、

通常3か月以上の家賃滞納があった場合という目安が

示されることもあります。

ただ、事案ごとに判断されそれまで頻繁に滞納がある場合などでは

信頼関係が破壊されているため、短期間での解除が認められるでしょう。

なおここで、貸主が相当な猶予期間をおいて

支払期限の日を決め催促したにもかかわらず、

当日までに支払いがなされず、それから2日後にあった場合ですが、

督促期限が過ぎ貸主が契約解除を行える状況ではありますが、

解除通知のなされる前に借主が支払いをしているため、

貸主が契約を解除して借主を退去させることは困難ということになります。

この記事を書いた人
トラッド専務・社長の夫 充男 トラッドセンム・シャチョウノオット ミツオ
トラッド専務・社長の夫 充男
やるべきかやらざるべきか、大きな事案で本当に迷ったときは後悔しないように前向きな方向で進めています。正直なところ、これまで人生をやり直したいと思ったことが幾度かありました。だからこそ、今はそう思うことのないよう常に前向きに心がけています。営業エリアは京都市北部をメインにしていますが、京都以外の田舎の家の売買・賃貸・管理についてもご相談をお受けいたします。昭和の時代より不動産業界に携わっています。経験だけが全てではありませんが、業界歴30余年間に身につけた知恵・知識を活用出来ればと思います。
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