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2020年05月04日
オーナー様向け情報

賃貸住宅の契約時連帯保証人極度額が新設 京都市北区北大路駅 不動産のミチテラス

4月1日から、民法改正により賃貸借契約の

連帯保証人については返済義務の極度額が設定され、

契約書に明記する必要があります。

不動産会社や大家さんは既にご存じですが、

これから賃貸住宅を探す方や連帯保証人になる方、

今後相談を持ちかけられることもあるので、

ぜひ確認しておいてください。

連帯保証人の役割を知っておこう

「連帯保証人」とは契約者と連帯して債務を負担する人のことをいいます。

類似するものに連帯を外した「保証人」という言葉がありますが、

この保証人」の場合、「債務の抗弁権」や「検索の抗弁権」といった権利があり、

契約者が家賃を滞納した際にいきなり保証人に請求することはできず、

まずは契約者本人に対して督促を行います。

一方、連帯保証人の場合はこれらの権利がないため、

滞納が発生すると即座に立て替えて支払うよう

大家さんから請求することができます。

連帯保証人の役割は賃貸契約者本人の債務の保証を行い、

万が一契約者が家賃を滞納したときに

立て替えて支払わなければなりません。

そしてこれまでは契約者が家賃を滞納し続ける限り、

限りなく家賃の支払いを連帯保証しなければならなかったのですが、

今回の民法改正により「極度額」の定めの明記が必要となり、

この極度額の定めのない契約は無効となります。

極度額(限度額)とは何ですか?

極度額とは連帯保証人が保証しなければならない

債務の上限額ということです。

賃貸借契約の連帯保証人の場合でいうと、

「立て替えなければならない家賃等の限度額」ということになります。

例えば、家賃が月額10万円のマンションの賃貸借契約を

連帯保証人との間で極度額100万円と定めたとすると

契約者が家賃を滞納し1年6ヶ月支払わなかった場合

180万円の滞納額になりますが、

連帯保証人には合意した極度額100万円までしか請求できないことになります。

連帯保証人には極度額(限度額)設定が必要です

今回の極度額を設定する改正の対象は個人保証に限られます。

現在よく利用される保証会社の保証では

従来通りに極度額を定めることはありません。

では、いったいこの極度額はどの程度にすればよいのでしょうか。

現状のところ連帯保証人の極度額に法的な制限は規定されていません。

ただ、あまりにも高額な極度額については

公序良俗に反して無効(民法90条)という可能性が生じてきますし、

連帯保証人が躊躇して契約自体が成立しない場合もおきてきます。

そして、無効になった場合には連帯保証人をつけていたとしても、

連帯保証人に請求できなくなってしまうことが考えられます。

国土交通省から「極度額に関する参考資料」が公表されていますが、

これによると家賃8万円~12万円の物件であれば、

240万円以内で99.6%の件数がカバーされているとのことです。

この中間値家賃10万円で計算すると、

家賃の2年分程度の金額を具体化した金額

家賃10万円なら、10万円×24か月=240万円と

更新料がある場合、一回の更新料くらいまでの設定にすると

カバーできる金額になるのではないかと思われます。

また、極度額はあらかじめ連帯保証人が負う

金銭的な責任の限度額を知らせることが一つの目的なので、

値上げの可能性が予測できる流動的な家賃の〇ヶ月分を

基準にした金額は極度額が確定的でないことになるため、

契約が無効になる可能性がありますのでご注意ください。

この記事を書いた人
トラッド専務・社長の夫 充男 トラッドセンム・シャチョウノオット ミツオ
トラッド専務・社長の夫 充男
やるべきかやらざるべきか、大きな事案で本当に迷ったときは後悔しないように前向きな方向で進めています。正直なところ、これまで人生をやり直したいと思ったことが幾度かありました。だからこそ、今はそう思うことのないよう常に前向きに心がけています。営業エリアは京都市北部をメインにしていますが、京都以外の田舎の家の売買・賃貸・管理についてもご相談をお受けいたします。昭和の時代より不動産業界に携わっています。経験だけが全てではありませんが、業界歴30余年間に身につけた知恵・知識を活用出来ればと思います。
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