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2019年08月17日
ブログ

トラッド専務の北大路駅・北山駅界隈不動産賃貸管理売買航海記(⓳大家さんの憂い編)

大家さんの憂い

空き家・空室問題

街を歩くと「入居者募集」の看板が上がった住宅や店舗をよく見かけます。その看板もすぐに外され新しい入居者が決まれば良いのですが、なかには半年、1年、いやそれ以上も空き家のままで、玄関まわりも清掃されず看板まで汚れた物件を見かけます。大家さんと管理会社の関係は大丈夫でしょうか。

建物の外観が不潔だと、お部屋探しのお客様だって部屋まで見る気しないよね。

空室が長期間埋まらないのは必ず原因があります。物件案内のあった後で契約に至らなかった原因のリサーチができていますか。管理会社からその報告を聞いていますか。大切なのはお部屋を探してる人たちの「生の声」です。近隣の同様な物件で良い条件を提示して募集しているところはありませんか。新しく建築され募集されてる住宅はありませんか。もし、来年の引越しシーズンまで入居者が決まらなければ長期間の賃料が失われ、さらにはそれ以上続くことも考えられます。その点を踏まえると、第三者の目で見て不具合と思われるところは、多少の出費をしてもご自分の財産のためですから補修が必要です。空き家・空室のあいだはいつ建物の内覧があっても良いよう、建物外観内観共に清潔にしておきましょう。

空き家・空室になるとやっておくこと。

週に1度は管理会社に依頼するか、ご自身で足を運びましょう。

・室内配管からの汚臭防止

・雑草や庭木の手入れ

・開口部を開け採光、換気、通風を行う

・郵便ポストの整理

・メーター類の確認

・室内簡単清掃

・各部屋確認

・水道管からの通水

・放火、不法侵入、不法投棄のない環境づくり

・開口部施錠チェック

入居者募集

入居者が物件を選ぶ際まず第一に考えることは大まかな所在地です。その後個人の利用する詳細な利便性を重視し、予算や間取りを提示してきます。他の条件は多少変更できても、所有する物件の所在地を変更することはできません。条件の良い所在地なら良いのですが、そうでない場合、短所を長所に、また、建物の付加価値を高めることも必要です。

入居者のクレーマーと家賃滞納

空き家・空室になるのは大変ですが、家賃滞納者やクレーマーはそれ以上に問題となる場合があります。入居時に上場会社勤務や公務員であっても、ひどいクレーマーもいました。要は入居者の人柄の問題です。現在はどちらの管理会社でも保証会社を通じ、賃料の代位弁済手続きをとっていますが、それでも家賃滞納がおさまらずついに家財道具を残したまま夜逃げしたケースもあります。こうなると大変なため入居者募集時の管理が最重要となってきます。そのための入居者審査や少しでもリスクヘッジのできる保険を考えましょう。

建物メンテナンス

平家物語の「諸行無常」ではないですが、形あるものはいずれ壊れます。転勤コンクリートの建物でも税務上50年が減価償却計算に使用される数値です。実際の耐用年数はもっと長いでしょうが、それまでに建物の機器・設備に不具合が多く発生します。それらの寿命は10~20年程度のものですから、古くなるごとにメンテナンス費用が増え家賃は下落するため、キャッシュフローが悪くなります。いかに建物メンテナンスを守り家賃の下落を抑えることが大きな課題となってきます。

この記事を書いた人
トラッド専務・社長の夫 充男 トラッドセンム・シャチョウノオット ミツオ
トラッド専務・社長の夫 充男
やるべきかやらざるべきか、大きな事案で本当に迷ったときは後悔しないように前向きな方向で進めています。正直なところ、これまで人生をやり直したいと思ったことが幾度かありました。だからこそ、今はそう思うことのないよう常に前向きに心がけています。営業エリアは京都市北部をメインにしていますが、京都以外の田舎の家の売買・賃貸・管理についてもご相談をお受けいたします。昭和の時代より不動産業界に携わっています。経験だけが全てではありませんが、業界歴30余年間に身につけた知恵・知識を活用出来ればと思います。
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