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2020年06月24日
大家さん向け情報

普通賃貸借契約で貸主から更新しない旨の対応京都市北区北大路駅 不動産のミチテラス

普通借家契約で契約期間満了時に大家さんから更新を拒否する場合には、

借地借家法により厳しい要件が課されています。

賃貸管理を委託している管理会社があれば、

事前に立退きの要件を満たすかどうか、

また、立退料等の金銭面や退去時の日程等を協議しておきましょう。

借主とは合意により契約を終了することが一番大切です

このような場合、貸主から直接借主にお話しするのも一つの策です。

なぜなら、長い期間その住宅に居住し、

大家・店子の関係がうまくいっていた場合など、

「なぜ大家さんから直接話してくれなかったのか」と

今までの関係が不信感に変わり、

後々の交渉でうまくいかなくなることも、ないとはいえません。

ただ、ビジネスライクに進める方にとってはこの限りではありません。

まずは貸主(管理会社)と借主で

合意によって契約が終了できるように協議をします。

このときに一定の条件(立退料等)が求められる場合がありますが、

次の法定更新との兼ね合いから検討していきます。

借主の合意がとれず、契約が終了できない場合

借主の合意がとれず契約が終了できない場合、

普通借家契約では契約期間が満了しても、

法律上当然に更新がなされる法定更新制度があります。

したがって、貸主から更新拒否をする場合には、

法定更新を否定するため以下の手続きを踏むことになります。

❶  期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、

借主に対し更新をしない旨の通知をする必要があります。

この通知をしなかったとき、

または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、

それまでの契約と同じ条件で契約を更新したものとみなされますが、

契約期間については定めのないものとなります。

❷  この通知をする場合には、貸主が更新を拒否するのが

正当と認められるだけの理由(正当事由)がが必要とされます。

※正当事由があるかどうかは以下のことなどを総合的に判断して決められます。

・貸主と借主のお互いの物件を必要としている度合い

・賃貸借に関する従前の経過

・建物の利用状況や現況

❸  更新をしない旨の通知をした場合でも、

期間満了後に借主が物件をそのまま使用し続けていた場合には、

遅滞なく意義を唱える必要があります。

この手続きをしないときは、契約は更新されたものとみなされます。

建物が老朽化し危険なため、更新拒否する際の立退料

建物老朽化は、更新拒否の正当事由の一つの要素として評価されますが、

一定の立退料を提供することにより更新拒否を認めるとするのが、

裁判実務の傾向です。

立退料については相場はありませんが、

借主が受ける不利益を考慮して合意していくことが重要です。

この記事を書いた人
トラッド専務・社長の夫 充男 トラッドセンム・シャチョウノオット ミツオ
トラッド専務・社長の夫 充男
やるべきかやらざるべきか、大きな事案で本当に迷ったときは後悔しないように前向きな方向で進めています。正直なところ、これまで人生をやり直したいと思ったことが幾度かありました。だからこそ、今はそう思うことのないよう常に前向きに心がけています。営業エリアは京都市北部をメインにしていますが、京都以外の田舎の家の売買・賃貸・管理についてもご相談をお受けいたします。昭和の時代より不動産業界に携わっています。経験だけが全てではありませんが、業界歴30余年間に身につけた知恵・知識を活用出来ればと思います。
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