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2020年07月04日
不動産売買

不動産の個人間売買は可能だが、後のトラブルに対応できますか? 不動産のミチテラス

個人間で不動産の売買を行うケースは、

特に地方で多いような気がしますが、親戚・知人間でも見かけます。

ただ、取引が終わってからトラブルになった人もいました。

それを避けたいので、当人たちで話しを進めても

最後は不動産会社に仲介に入ってほしいと相談される方もいます。

不動産調査は現場と書類を確認して疑問点をなくす

不動産の個人間売買のメリットとしては、

売主・買主共に仲介手数料が不要になります。

不動産会社を介して売買取引を行うと、

上限「売買価格×3%+6万円」の仲介手数料が発生しますが、

これを双方の伝や縁故関係などで話しが進み、

契約に至ることになり直接取引をすれば仲介手数料は必要なくなります。

ただし、個人間での売買では不動産業者が仲介業務を行うのに比べ、

民法上の義務付けをされていないことが多く、

高額不動産の売買を法的拘束力のない状況下で行うと、

後にトラブルになった際、売主と買主で解決していく必要があります。

特に個人間売買では売主の方で土地・建物の必要書類を用意し、

建物の欠陥も自分自身で調査しなければなりません。

必要書類としては土地建物の謄本・公図・測量図・建図・

接する隣地の所有者事項の要約書等を調査取得し、

官民・民民等の前道や隣地境界を確認し、都市計画法・建築基準法、

その他の法律や条例などに問題点がないか物件調査が必要です。

特に敷地と前道の間で問題がないか、間に里道や水路が走っていたり、

個人が所有する土地が割込んでいたとか、現場確認しても目に見えない

障害物が出てきたケースなどもあります。

建物の欠陥についても、改正前民法の「瑕疵担保責任」ではなく

改正民法の「契約不適合責任」と改正され、内容も改められています。

実際に引渡す際の詳細な条項を契約書にまとめて、

事前に双方で話し合い十分に理解しておく必要があります。

住宅ローンは宅建業法35条・37条を正確に

買主が資金豊富で、現金で購入できれば上辺の取引はスムーズですが、

ほとんどの場合、買主は住宅ローンを利用すると思われます。

この場合、銀行等金融機関の審査には、

ほぼ間違いなく「重要事項説明書」を請求してきます。

重要事項説明書は宅地建物取引士でなければ記名押印説明ができず、

これら実践可能な宅地建物取引士は不動産会社在籍が多いです。

重要事項説明書には、登記簿に記載された事項、

法令に基づく制限、飲料水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況、

宅地造成または建物建築の工事完了時における形状・構造等から、

契約の解除や金銭の貸借斡旋などの重要事項が記載されています。

これらの記載事項を埋めていくには、法務局・役所・土木事務所・

水道局・電力会社・ガス会社・税務署・府税事務所等での調査が必要で、

説明不要でもハザードマップの情報なども告知した方が丁寧です。

重要事項説明書は土地・建物の現況を銀行等に知らせるための

重要な資料となるので、法律で決まってなくても提出しないと

銀行は担保する土地・建物の情報を知り得ることができません。

結論から言えば宅地建物取引業者の仲介をお勧めします

せっかく仲の良い親戚・知人との取引でも、

価格の交渉や引渡しなどの無理はなかなか言えないものです。

また、いったんトラブルを起こすと仲が良かったからこそ、

その仲を修復するのは一生不可能になるかもしれず、

あなたにとってとても大切なものをなくしてしまいます。

安価で契約書などの作成を行うという職種の方も一部ではいるようですが、

最後まで責任をもってくれるのでしょうか。

トラブル後訴訟などの手続きに進むと、

せっかく経費をおさえて売買出来ても、

それ以上のお金が出ていくことになれば、正に本末転倒となってしまいます。

また、売主に一定金額以上の譲渡益がある場合には

仲介手数料は控除の対象となります。

確実で安心できる売買を行うためには

不動産会社(宅地建物取引業)の仲介を検討しましょう。

この記事を書いた人
トラッド専務・社長の夫 充男 トラッドセンム・シャチョウノオット ミツオ
トラッド専務・社長の夫 充男
やるべきかやらざるべきか、大きな事案で本当に迷ったときは後悔しないように前向きな方向で進めています。正直なところ、これまで人生をやり直したいと思ったことが幾度かありました。だからこそ、今はそう思うことのないよう常に前向きに心がけています。営業エリアは京都市北部をメインにしていますが、京都以外の田舎の家の売買・賃貸・管理についてもご相談をお受けいたします。昭和の時代より不動産業界に携わっています。経験だけが全てではありませんが、業界歴30余年間に身につけた知恵・知識を活用出来ればと思います。
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