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毎週水曜日 第2第4木曜日
2021年01月06日
不動産賃貸管理

賃貸物件の管理はトラブルで始まりトラブルで終る

賃貸管理を行うにあたり、

必ずといっていいほど避けて通れないのが物件内でのトラブルです。

特にマンションやアパートなどの集合住宅では、

生活意識の異なる人たちが1棟の中で生活していますので、

もめ事・クレームがない方が不思議かもしれません。

人対人で起因するトラブルは当事者間では解決できない

大家さんにしても賃貸管理で一番嫌うのはトラブル処理だと思います。

設備が故障した際のクレームなどは迅速な処理を行えば、

それほど大きなトラブルに進むことはないでしょうが、

人対人のトラブルでは怨恨絡みで長期化し

どちらかが退去することさえあります。

よくあるのが隣室・階上・階下との騒音トラブルや、

違法なゴミ出しや違法駐輪・駐車でのもめ事、

それが日常茶飯事に起きれば被害者側の立場としては我慢できません。

この際に本人通しの話し合いでは解決できないことが多いので、

必ず管理会社を通すか、管理会社がなければ大家さんを通すようにしましょう。

この生活音と駐輪・駐車でのトラブルは

人に起因するトラブルでは最も多い事例です。

また、ゴミ出しや違法駐車・駐輪などは

契約の際や鍵渡し時など厳しく伝えたり

建物エントランスなどに大きく掲示しておきましょう。

設備故障や漏水クレームは迅速な対応が必要です

設備故障や漏水などは入居者にとっては大変な問題で、

このトラブルを如何に迅速に対応できるかによって、

入居者は管理会社や大家さんに対する信頼度がグッと変わってきます。

この適切なトラブル処理によって

入居者も家賃を滞納することのないような相互信頼関係が生まれてきます。

また、設備故障や漏水などに時間を要すると

ひいては大家さん自身の財産を壊したり

余計な補修費までかかることがありますので注意が必要です。

入居者にとって共用部分の清掃は重要です

人の心理として、清潔に保たれている場所に

ゴミなどを放置することは少ないです。

しかし、汚れた場所などでは、

これだけ汚れてるし別に一つや二つゴミが増えても大丈夫だという

無責任な気持ちが働き、やがてゴミが溜まったり汚れが増してきます。

共用部は清潔に保つよう定期的な清掃を行うことにより

トラブルも減ってきます。

また、敷地内の樹木の伸び切った枝や雑草などは

害虫の発生原因にもなり入居者問題だけでなく

燐家とのトラブルの元になりますので早めの対策が必要です。

家賃滞納者に対する対応措置

これまであまりなかったのですが、

コロナ禍以降失業・休業により家賃滞納が増えています。

大家さんにしてもこれまで長期間入居されている方には

減額あるいは短期間遅延することを認めてくれてる方もいます。

ただ大家さんにしてもローンの支払いがあったり

固定資産税の支払い、家賃収入で生計を立てている方もいらっしゃいます。

入居者の事情があるにせよ家賃滞納者の場合には

致し方なく退去してもらうしかありません。

それでも退去しない場合は法的手続きをとらないと、

これもトラブルの原因になります。

基本的には家賃3か月分の滞納が

貸主・借主の信頼関係崩壊ということになり、

当然それまでに電話や訪問、書面による督促を行い、

行動した日時などを記録しておきます。

その後内容証明による督促を行い、

それでも進展がなければ契約解除の通告、明渡し請求を行い、

最終的に強制執行ということになります。

賃貸住宅の場合、ここまで行くことは少ないですが、

普段から管理業務一切を管理会社と委託契約しておくことも

一つのトラブル処理につながります。

クレームは真剣・慎重に対応しよう

トラブルは入居者対入居者、入居者対近隣居住者、

また、入居者対大家さん、もちろん入居者対管理会社の場合もあります。

クレームを言う相手はその時点では

かなり感情的になっている場合が多いので、

まずはその怒りを鎮めるためにも

相手の言い分を十分聞くことが大切です。

その際気をつけたいのは

◦真摯な態度での対応を心がける

◦相手の話しをよく聞き途中で遮ることはしない

◦話しをよく聞き相手との信頼関係を築く

◦即決対応はせず話しを持ち帰り検討し、返答はスピード感を持つこと

以上のことは最低限守り、

特に管理会社の場合、担当者も忙しさに惑わされ

当事案を忘れる事のないよう迅速に対応しましょう。

放置されると初回以上に話がこじれてしまいます。

トラブル処理は迅速な対応と確実な処理を心がけることです。

担当者もいざのときのため、クレーム処理に対する

法的なスキルアップもしておきましょう。

ただし単なるクレーマーについては、

あらためて報告いたします。

この記事を書いた人
トラッド専務・社長の夫 充男 トラッドセンム・シャチョウノオット ミツオ
トラッド専務・社長の夫 充男
やるべきかやらざるべきか、大きな事案で本当に迷ったときは後悔しないように前向きな方向で進めています。正直なところ、これまで人生をやり直したいと思ったことが幾度かありました。だからこそ、今はそう思うことのないよう常に前向きに心がけています。営業エリアは京都市北部をメインにしていますが、京都以外の田舎の家の売買・賃貸・管理についてもご相談をお受けいたします。昭和の時代より不動産業界に携わっています。経験だけが全てではありませんが、業界歴30余年間に身につけた知恵・知識を活用出来ればと思います。
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