9:00~18:00
毎週水曜日 第2第4木曜日
2021年01月23日
不動産売買

底地と借地は何が違うの?北大路駅不動産のミチテラス

当社の所在する近辺には借地上に建てられている建物が多く、

その土地の底地は臨済宗大徳寺の塔頭や

古くからの地主さんが所有していると聞きます。

それではいったいこの底地と借地の違いって何でしょう。

なんだか同じようなものに思えませんか。

地主さんが所有する土地で借地権が付く土地が底地です

底地とは地主さんが所有する土地の上に、

建物の所有や利用を目的とする借地権や地上権が付いている土地のことで、

「貸地」「貸宅地」とも呼ばれています。

底地を所有する地主さんには、借地人(土地を借りている人)に

土地を貸すことで地代を受け取ることの出来る権利や、

契約更新の際には一定の更新料などを受け取れる権利があります。

しかしながら、地主さんが底地を自己使用したいため

土地を返してほしいと借地人に強制的に明渡しを迫ることはできません。

つまり、一度貸し出した底地はよほどのことでもない限り

半永久的に地主さんの元に返ることはありません。

では、この底地を第三者に売却することはできるのでしょうか。

金融機関では底地を担保に融資を受けることは基本無理ですが、

底地の固定資産税を地代で十分まかなえ

なおかつある程度利益が出る場合には、

第三者であっても売却価格と利回り次第で

購入を検討することがあります。

しかし、底地を売却するには

やはり建物を所有し現在住まいとして利用している

借地権者に売却する方が結果的に良いでしょう。

この場合の売却価格を決める際の一つの方法として

国税庁が公表している相続税評価額を算出する路線価があります。

現在はネット上でも確認できますので参考にしたら如何でしょう。

路線価図には1㎡の価格を表す数字の後ろに

A~Gまでの7種類の割合のアルファベットが表示されています。

これは路線価格での借地権割合を表示し、

Aが90%と一番借地権割合が高くそれから10%ずつ下がり、

最後のCでは借地権割合は30%となります。

これはあくまでも相続税を算出する際の価格ですが

一つの参考にはなると思います。

借地に自分で所有する家を持つ方にとっても

出費が多くなることもあるでしょうが、

借地をこの割合で購入できると

不動産としての価値は上がるでしょうし、

今後建て替えの際には、土地を担保に住宅ローンが組みやすくなりますね。

地代等を決め建物保有目的で借りる土地が借地(権)です

自宅などの建物を建てるために

地主さんから土地を借り受け地代を支払う土地が借地で、

その権利を借地権と言います。

要するに底地と借地は同じものですが、

土地を貸している地主さんの立場から見ると底地であり、

土地を借りている借地人さんから見ると借地ということになります。

しかし、該当する土地に建物は建てず、

駐車場や資材置き場などのように土地だけの利用目的で

借りている場合は借地権は存在しません。

ただし、ここまでに記述した借地権については

改正借地借家法が施行される以前に契約が締結されたもので、

平成4年8月施行の改正借地借家法による

定期借地権制度とは異なり旧借家法を適用したものです。

賃料の設定がない無償での土地の貸し借りもあります

これとは別個で土地の貸し借りの際に「使用貸借」という言葉もあります。

こちらも土地の貸し借りには間違いがありませんが、

大きな違いがあり、その契約において賃料の設定がない

無償での土地の貸し借りが使用貸借となります。

この使用貸借は以前までは「要物契約」(当事者の合意と

その物の引渡しなどの給付があって初めて成立する契約)でしたが

2020年4月施行の民法改正により

当事者の合意のみによる「諾成契約」に改められています。

また、使用貸借では借地人に借地権は認められていません。

主に親子や親族での近しい間柄での契約が多いようで

口約束で話が成立する事があります。

いくら身内とは言え契約書のない使用貸借は

相続時など、土地を返してもらえなかったり、

立退きに応じてくれないという問題が起きないとも限りません。

そうならないためにも、

土地建物を使用貸借する際に必ず契約書を作成することが大切です。

また、借りている立場から考えると、

相続で土地の所有権が変更がある場合などを想定すると

家族でずっと住む予定の家の場合など、

土地を使用する権利は賃貸借契約であることが望ましいでしょう。

この記事を書いた人
トラッド専務・社長の夫 充男 トラッドセンム・シャチョウノオット ミツオ
トラッド専務・社長の夫 充男
やるべきかやらざるべきか、大きな事案で本当に迷ったときは後悔しないように前向きな方向で進めています。正直なところ、これまで人生をやり直したいと思ったことが幾度かありました。だからこそ、今はそう思うことのないよう常に前向きに心がけています。営業エリアは京都市北部をメインにしていますが、京都以外の田舎の家の売買・賃貸・管理についてもご相談をお受けいたします。昭和の時代より不動産業界に携わっています。経験だけが全てではありませんが、業界歴30余年間に身につけた知恵・知識を活用出来ればと思います。
store

会社概要

株式会社 ミチテラス
arrow_upward