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2021年02月11日
不動産売買

不動産購入時気に入った物件は登記簿謄本で内容を理解しよう 北大路駅不動産のミチテラス

不動産の購入を検討する際、色々と物件を見て回ることが多いと思いますが

一目見てその物件が気に入ったからと購入を決めるのはあまりにも危険です。

外見からは見えない気をつけないことがありますので、

登記簿謄本の内容を理解しておきましょう。

現在では「登記事項証明書」と呼ばれています。

不動産登記簿は不動産の物理的状態や権利関係を記録した帳簿を言い、

それらを写し取った文書を登記簿謄本と言います。

登記簿は土地と建物に分けられ表題部と権利部(甲区・乙区)からなり、

土地の表題部には所在地の地番・地目・地積など、

建物では家屋番号・構造・床面積などが記載されています。

権利部の甲区には所有権に関する事項で所有者や所有した原因が分かり、

乙区には所有権以外の権利(抵当権、賃借権、地上権など)が記載されています

以前は、該当不動産を管轄する法務局支局などの窓口で申請するか

遠隔地の不動産などは郵送にて請求していました。

現在はオンラインで請求できるので、

不動産業務に携わる業界では事務所内にて処理できます。

また、現在も登記簿謄本と呼ばれる場合が多いが、

謄本という言葉自体が原本を転写した書面という意味の為、

データから取得する現在では「登記事項証明書」と呼ばれています。

最初に表題部が表示されています

それでは実際の登記簿謄本の見本で簡単に説明しておきます。

表題部の読み方

土地の場合

・所在:土地の場所が市町村〇丁目・字まで記載

・地番:登記時に付与された番号で、住居表示とは一致しない場合もある

・地目:土地の用途や種類の名称(宅地・田・畑・原野・山林・雑種地など)

・地積:土地の面積が㎡で表示されます

・原因及びその日付:登記年月日とその理由(地目変更・分筆・不詳など)

・所有者:登記時の所有者の住所氏名が記載

建物の場合

・所在:市町村及び番地迄記載

・家屋番号:建物に付与された登記上の番号

・構造:建築材料や屋根の形状、地上・地下〇階建が記載

・床面積:建物の各階ごとの面積記載

・原因及びその日付:登記年月日とその理由

・所有者:登記時の所有者の住所氏名が記載

これ以外にも附属建物がある場合、

主たる建物の登記簿上に附属建物として併記されます。

マンションの場合

マンションの場合は土地と建物を分けないで、

建物の中に土地の情報が記載されています。

マンション一棟の建物の表示があり

そこに所在・建物の名称・構造・床面積・原因及び日付が記載され、

その下段に土地情報が加わり

さらにその下段に各戸別住居の専有部分の表示がされます。

権利部には甲区と乙区があります

権利部の読み方

権利部には所有権に関する事項を記載した甲区

所有権以外の権利を記載する乙区があります。

甲区の場合

所有権に関する情報が記載されます

・順位番号:登記の順番で下にいくほど番号が大きくなり登記が新しくなる

・登記の目的:所有権を最初に登録する所有権登記や

       売買・相続などで所有権が移転した際の所有権移転登記がある

・受付年月日・受付番号:登記の受付年月日と法務局の受付番号が記載

・権利者その他の事項:所有者の住所氏名や所有者が変わった場合の原因が記載

乙区の場合

所有権以外の(根)抵当権、賃借権、先取特権などの権利が記載されます

・順位番号:優先順位の高い方から1・2・3と記載、順番に先順位・後順位という

・登記の目的:登記の目的(抵当権設定・抹消など)

・受付年月日・受付番号:登記の受付年月日と受付番号が記載

・権利者その他の事項:(根)抵当権の設定がされている場合この欄に記載され

           債権額(極度額)や利息、損害金、債務者・抵当権者・

           共同担保目録が記載されます。

共同担保目録

この共同担保目録は抵当権を設定したときに

担保として提供された不動産が複数ある場合に全て記載されます。

・記号及び番号:共同担保目録に該当不動産の記号番号がつけられ記載される

・調整:コンピューター様式に移記された日付で

    当初からコンピューターで登記されている場合は余白となる

・担保の目的である権利の表示:抵当権設定された不動産の所在・地番・家屋番号が記載

・順位番号:乙区に付けられた順位番号が記載

登記事項証明書で解りにくい場合現在事項証明書でOK

なお、よく見ていくと内容に下線(アンダーライン)が

引かれていることがあります。

古くから建てられている建物やその土地には、

過去に何度も売買などの取引があり下線をよく見かけます。

これは抹消といいこの情報は現在有効ではないと

いう意味になりますので気をつけましょう。

ただし、甲区の所有者欄については

売買や相続などで所有者が変更された場合は基本的に下線は引かれません。

このような場合には、下段に所有権移転という登記がされ

甲区欄に一行追加されます。

そのため、現在の所有者は誰かということになると、

最期の所有権移転された部分を確認すればよいことになります。

ただ、住所変更したとか結婚後の名字変更などは下線が引かれます。

また、乙区での下線は住宅ローンを返し終わって

抵当権など抹消されたときに下線が引かれます。

また法人向けに多い根抵当権については

融資枠が残っている場合など下線は引かれず抹消はされません。

あまりにも複雑で解りにくい登記事項証明書の場合には

現在有効な登記情報だけを載せている「現在事項証明書」で

確認する方が理解しやすいと思います。

また、内容が解らなければ法務局に問い合わせてみるのもいいですね。

この記事を書いた人
トラッド専務・社長の夫 充男 トラッドセンム・シャチョウノオット ミツオ
トラッド専務・社長の夫 充男
やるべきかやらざるべきか、大きな事案で本当に迷ったときは後悔しないように前向きな方向で進めています。正直なところ、これまで人生をやり直したいと思ったことが幾度かありました。だからこそ、今はそう思うことのないよう常に前向きに心がけています。営業エリアは京都市北部をメインにしていますが、京都以外の田舎の家の売買・賃貸・管理についてもご相談をお受けいたします。昭和の時代より不動産業界に携わっています。経験だけが全てではありませんが、業界歴30余年間に身につけた知恵・知識を活用出来ればと思います。
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